Etapa a doua: Planul casei

Lista mea: Localizare

Ascunde detalii

Amplasarea casei

Finalizare Finalizare!

Odată găsit terenul pe care dorești să construiești casa, urmează etapa poziționării amprentei clădirii. Detalii de care trebuie să ții cont: condițiile topografice (de exemplu, este recomandată construirea pe deal și nu în vale) și distanța până la linia care delimitează proprietatea (trebuie să corespundă prevederilor legale locale). În această etapă este recomandat să consultați un arhitect.

Ascunde detalii

Poziţionarea casei în funcție de punctele cardinale

Finalizare Finalizare!

Suprafața terenului influențează decisiv alegerea celei mai potrivite poziționări a casei în funcție de punctele cardinale. Cu cât este mai mare terenul, cu atât posibilitățile de poziționare sunt mai variate, astfel putând să vă orientați casa și implicit ferestrele, precum și grădina, după placul inimii.

Poziționarea casei în funcție de punctele cardinale este foarte importantă deoarece aceasta influențează considerabil echilibrul termic al clădirii. Dacă doreşti ca energia naturală a soarelui să fie folosită în mod optim, este recomandat ca ferestrele să fie poziţionate pe partea sudică, însă, în acest caz, trebuie să ai grijă și să gândești anumite soluții de protecţie împotriva căldurii pe perioada verii.

Ascunde detalii

Casa în raport cu drumul

Finalizare Finalizare!

Intrarea și ieșirea de pe teren sunt proiectate astfel încât drumul până la casă să fie cât mai scurt. Cea mai bună soluţie este ca accesul să se facă din nord sau din est. Poziţia casei faţă de drumul public definește amplasarea curții și garajului.

Ascunde detalii

Intrarea în casă

Finalizare Finalizare!

Este bine ca intrarea să fie poziționată în partea de nord sau est dacă amplasarea în raport cu calea de acces către teren o permite. Așezarea intrării aproape de bucătărie sau camera de zi este o soluție practică. Acestea sunt încăperile unde locuitorii casei petrec cel mai mult timp și așa se poate observa venirea musafirilor.

Ascunde detalii

Vederea de la fereastră

Finalizare Finalizare!

Înainte de construirea casei poţi stabili pe ce parte a casei să fie ferestrele, și ce priveliste vrei să ai. În timpul proiectării locului în care vor fi ferestrelor gândeşte-te şi la poziţia grădinii, deoarece poziționarea acesteia influențează în mod evident priveliştea avută din casă.

Ascunde detalii

Opinia arhitectului

Finalizare Finalizare!

Participarea activă a arhitectului este foarte importantă atunci când dorești un rezultat final optim.

Îți recomandăm să discuţi cu arhitectul de mai multe ori, în detaliu, astfel încât acesta să-şi poată forma o imagine clară despre ideile tale, despre posibilităţile financiare, despre stilul de viață pe care îl ai sau ți-l dorești. După ce arhitectul va avea toate aceste informaţii, el va putea să îți prezinte planuri și idei în funcţie de condiţiile existente, iar pe baza acestora vei putea lua decizii importante în cunoștință de cauză.

Ascunde detalii

Planul urbanistic general/planul urbanistic zonal

Finalizare Finalizare!

Planul urbanistic general/ PUZ stabileşte ce tipuri de construcţii pot fi ridicate pe terenul pe care l-ai ales. Acest plan este completat de documentaţia pentru autorizaţie care clarifică opţiunile disponibile. Vei putea cunoaşte cu ajutorul acestui plan și eventualele condiţii legate de construcţie, de exemplu: tipul exact de acoperiş recomandat (tip terasa sau sarpanta), înălţimea maximă a construcţiei acceptată, etc. Aceste documente se găsesc în unele cazuri și pe internet (în special în oraşele mai mari), dar şi la autorităţile în construcţii de gradul întâi. Poţi consulta extrasul din Planul urbanistic general/planul urbanistic zonal în câteva zile de la solicitare sau chiar imediat.

Ascunde detalii

Destinaţia terenului

Finalizare Finalizare!

În Registrul bunurilor imobile (Cartea funciară) poţi verifica tipul terenului: dacă este teren agricol sau teren forestier. Rețineți că în cazul în care un teren este clasificat ca fiind agricol, respectiv destinat producției agricole, el este nepotrivit pentru construcții, iar schimbarea destinației acestuia reprezintă un proces de lungă durată, care presupune cheltuieli deloc neglijabile.

Ascunde detalii

Documente legale

Finalizare Finalizare!

Nu uita să verifici terenul din punct de vedere legal, de exemplu verifică datele referitoare la dreptul de proprietate sau la eventuale ipoteci puse pe acest teren. Solicita Extrasul de carte funciară la Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară unde poţi afla cine este proprietarul terenului. Prin verificarea tuturor documentelor aferente terenului poţi evita multe probleme în viitor.

Ascunde detalii

Formalităţi legate de cumpărarea terenului

Finalizare Finalizare!

În conformitate cu prevederile legale acordurile prealabile(antecontractele sau precontractele) şi contractele propriu-zise de vânzare-cumpărare trebuie încheiate în faţa unui notar. Cheltuielile aferente tranzacţiei sunt specificate în acord. Prevederile legale în vigoare stabilesc valoarea taxelor care trebuie achitate. Taxa de procedură trebuie achitată conform prevederilor din capitolul XV din anexa legii XCIII din 1990 privind taxele intrat în vigoare în data de 1 ianuarie 2013. Taxa notarială trebuie achitată conform prevederilor legale în vigoare.

Ascunde detalii

Modificări ale prevederilor legale actuale

Finalizare Finalizare!

Prevederile legale, cât şi actele normative privind acordarea autorizaţiei de construire sunt în permanentă schimbare. De aceea îţi recomandăm să fii informat cu privire la acestea. Urmăreşte cu atenţie apariţiile din Monitorul Oficial, presa, cât şi paginile web de construcţii sau consultă specialiştii în domeniu.

Lista mea: Etapele proiectării

Ascunde detalii

Etapele proiectării

Finalizare Finalizare!

Procesul de proiectare poate dura chiar şi șase luni sau un an în cazul în care pentru acordarea autorizaţiei de construire sunt necesare mai multe consultări individuale cu autorităţile

Ascunde detalii

Stabilirea programului de proiectare 2-3 săptămâni.

Finalizare Finalizare!

În lipsa unui plan bun şi exact de proiectare chiar şi un arhitect priceput poate gândi o casă care să nu-ți satisfacă total şi perfect toate nevoile tale personale. Din acest punct ar trebui stabilit și cuantumul total al cheltuielilor.

Ascunde detalii

Obţinerea Studiului Topo si a Planului de incadrarea zonala - 2-3 saptamani

Finalizare Finalizare!

De la Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară poţi obţine dimensiunile exacte ale terenului, normele de urbanistică sau eventualele condiţii restrictive individuale, cât şi dreptul de servitute specificat pe actul de proprietate. Poţi delega această sarcină către proiectant sau către consultantul în construcţii. Tot in aceasta faza trebuie sa verificam printr-un studiu geo daca casa noastra va fi asezata pe un teren suficient de rezistent pentru a asigura durabilitatea constructiei.

Ascunde detalii

Semnarea contractului de proiectare - 1 săptămână.

Finalizare Finalizare!

Pentru a evita neînţelegerile ulterioare, semnează un contract de proiectare. Durata de timp specificată nu se referă la obţinerea autorizaţiei de construire, ci la realizarea planului, deoarece procedurile administrative sunt stabilite prin legislaţie, însă pot apărea cazuri când aceastea nu sunt realizate în timp din motive care nu pot fi imputate nimănui.

Este recomandat să obţii de la proiectantul de specialitate toate lucrările de proiectare necesare pentru obținerea autorizaţiei de construire, iar in cazul in care ti se va respinge Autiorizatia de Constructie, acesta sa remedieze si sa completeze dosarul cu actele solicitate suplimentar de catre autoritatile competente.

Ascunde detalii

Proiectarea propriu-zisă 2-3 luni.

Finalizare Finalizare!

Durata proiectării propriu-zise depinde în mare măsură de cât de realistă a fost stabilirea programului de proiectare, dar şi de obținerea aprobărilor necesare de la autorităţi: de exemplu poate fi nevoie de aprobarea arhitectului-şef sau de un acord din partea Consiliului Local. Pe lângă designul arhitectural trebuie să te gândeşti şi la proiectarea pe specialitati: structura, instalatii sanitare, termice si electrice, dar şi amenjarea grădinii.

Ascunde detalii

Cerere pentru emiterea autorizaţiei de construire

Finalizare Finalizare!

Preia de la proiectant dosarul cu Documentatia tehnica de autorizare a lucrarilor de construire (DTAC) care constituie practic anexa tehnică a cererii. Astfel poţi depune cererea pentru emiterea autorizaţiei de construire.

Dosarul pentru emiterea autorizaţiei de construire depusă la autoritatea publica locala (Biroul Urbanism din cadrul Primariei sau la Registratura (in orasele mari) se intocmeste conform Legii 50/1991 si include următoarele:

  1. cerere tip pentru emiterea AC;
  2. certificatul de urbanism (in copie);
  3. dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizata);
  4. proiectul (documentatia tehnica) pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii – DTAC, inclusiv referatele de verificare, semnate si stampilate in original (2 exemplare); un exemplar se retine, al 2-lea se stampileaza „vizat spre neschimbare”
  5. avize si acorduri ce se obtin prin grija investitorului, daca sunt solicitate prin certificatul de urbanism, inclusiv acordul de Mediu;
  6. dovada privind achitarea taxelor legale.
  • numele, adresa sau sediul clientului şi a reprezentantului acestuia,
  • în cazul împuternicitului: împuternicirea constructorului şi semnătura constructorului,
  • cererea clientului privind aprobarea autorităţii - pot fi specificate adresa de email, numărul de fax sau numărul de telefon,
  • adresa, numărul cadastral al terenului pe care vor fi executate lucrările de construcţii,
  • tipul de procedură de aprobare solicitată,
  • obiectul cererii şi descrierea scurtă a acestuia
  • lista documentelor anexate la cerere (planuri),
  • dispoziţiile constructorului sau împuternicitului acestuia privind dacă doreşte şi în câte exemplare copia legalizată a documentaţiei de construire şi tehnice prevăzută de clauza de acordare anexată la autorizaţia validă
  • planul de amplasare al terenului în zonă (planurile cadastrale);
  • studiu geo,
  • acordul vecinilor, daca este cazul,
  • certificatul de urbanism;
  • toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
  • acte notariale (la nevoie);
  • memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectură, rezistența, instalații);
  • referatele verificatorilor de specialitate;
  • referatele experților tehnici (la nevoie);
  • actele de proprietate asupra terenului
  • proiectul pentru autorizare in faza de DTAC- acesta este compus din:
  • planul de situație (cum se amplasează casa în teren);
  • planul fundației elaborat de inginerul de rezistență;
  • planuri de arhitectură pentru toate nivelurile construcției
  • planuri instalatii
  • planul de învelitoare
  • secțiune caracteristică
  • toate fațadele
  • cererea de eliberare a autorizației de construcție;
  • chitanța de achitare a taxei de autorizare

Termenul legal de eliberare a Autorizatiei de Constructii este de 30 zile calendaristice de la data depunerii documentatiei complete În cazul în care documentele nu sunt complete, procesul poate dura chiar şi 2-3 luni.

Autorizaţie de construire este valabilă trei ani de la data în care devine definitivă şi executabilă.

Sfatul nostru

Alege produse de zidărie de la primele etape ale proiectării. Intră pe www.ytong.ro
Sfatul nostru

Lista mea: Documente

Ascunde detalii

Ce este proiectul pentru autorizaţie de construire?

Finalizare Finalizare!

Pentru a obţine autorizaţia de construire, mai întâi veţi avea nevoie de un proiect pentru autorizaţie de construire. În acest proiect sunt incluse: certificatul de urbanism, piesele scrise si desenate apartinand specialitatilor arhitectura, rezistenta si instalatii,avizele de specialitate cerute prin certificatul de urbanism si eventuale alte documente cerute de regulamentele/autoritatile locale.

Ascunde detalii

Proiectul tehnic

Finalizare Finalizare!

Prevederile privind conţinutul şi forma proiectului tehnic sunt prevăzute de Legea 50/1991 – autorizarea executarii lucrarilor de constructii.

Ascunde detalii

Ce trebuie să cuprindă proiectul tehnic al casei?

Finalizare Finalizare!

Proiectul tehnic este un document elaborat până la cele mai mici detalii din care se pot citi clar toate soluţiile tehnice. De aceea este foarte important să dispui construirea casei pe baza proiectului tehnic. Pe lângă multe altele proiectul tehnic include etapele lucrărilor de construcție, structura de rezistenţă, instalaţiile tehnologice si bransamentele la utilitati, instalaţiile electrice, apărarea împotriva incendiilor, protejarea naturii şi protecţia muncii.

Ascunde detalii

Adaptarea planului tip

Finalizare Finalizare!

Planul personalizat nu necesită adaptare, deoarece este proiectat după condiţii concrete, pe un teren concret. În schimb, planul tip trebuie adaptat astfel încât să permită autorizarea constructiei. În cadrul procesului de adaptare planul trebuie întocmit pe baza unor cerinţe şi condiţii de formă stabilite:

  • adaptarea planului tip la condiţiile de construire (dacă este cazul) şi la prevederile planului urbanistic zonal;
  • adaptarea planului de structură a fundaţiei la condiţiile geotehnice ale terenului unde aceasta va fi realizată;
  • utilizarea tipului de acoperiş care corespunde condiţiilor locale de zăpadă şi vânt;
  • elaborarea proiectului privind racordarea la utilităţi (nu este standard, există autorităţi locale în care aceste proiecte sunt gestionate în cadrul unor proceduri separate gestionate de furnizorii locali de utilitati).
Ascunde detalii

Planul de amenajare a terenului

Finalizare Finalizare!

Planul de amenajare a terenului cuprinzand si bransamente utilitati, imprejmuiri, stalpi iluminat si/sau organizarea de santieri fac parte din documentatia tehnica ce se depune in vederea eliberarii Autorizatieri de construire. Trebuie să includă memorii tehnice precum şi un plan de situatie continand amplasarea elementelor ce se doresc autorizate.. Acesta trebuie să corespundă cerinţelor prevăzute în planul urbanistic de detaliu, dar şi condiţiilor locale.

Ascunde detalii

Amenajarea terenului – de ce mai avem nevoie?

Finalizare Finalizare!

Nu uita: toate lucrările care nu au fost prevăzute în autorizatia de constructie (cum ar fi un iaz artifical, o piscină, gardul, pivniţă/cramă) acestea vor face obiectul unei noi Autorizatii de Construirepentru obtinerea careia se vor relua pasii ce au fost urmati la obtinerea autorizarii casei.. Cerințele formale trebuie îndeplinite, dar ele pot fi oricum puse în practică independent de obținerea permisului de construcție.

Ascunde detalii

Bugetul (devizul)

Finalizare Finalizare!

Bugetul este documentul întocmit pe baza conţinutului tehnic al documentaţiei de proiectare şi include valoarea estimată a materialelor necesare realizării construcţiei, cheltuielile cu manopera cat si trasportul materialelor pe santier .

Cheltuielile pentru realizarea completă a clădirii pot fi împărţite pe etape de la începerea lucrărilor până la finalizarea construcţiei.

Etapele de construire sunt următoarele:

  • fundatia – o fundatie buna reprezinta piatra de temelie a casei tale.
  • casa la Galben - sunt ridicați pereţii de susţinere a clădirii, cât şi coşurile, planşele, scările interioare şi structura acoperişului; nu sunt incluse uşile, ferestrele şi pereţii de compartimentare;
  • casa semifinisată – pe lângă ridicarea clădirii au fost montate uşile, ferestrele, instalaţiile de bază, peretii de compartimentare, a fost aplicată tencuiala şi izolaţia (daca este cazul)
  • casa la cheie – complet finisată
  • Conform estimărilor ridicarea casei la roşu reprezintă circa 40-50% din valoarea totală a investiţiei.

    Necesarul de materiale/Caietul de Sarcini: este un document care include procesele de lucru necesare şi volumul acestora, dar nu conţine valoarea materialelor aferente şi manopera.

    Pe baza acestui buget poţi cere oferte de la doi sau trei antreprenori pentru a le putea compara

Lista mea: Specialiştii

Ascunde detalii

Discuţii cu arhitectul

Finalizare Finalizare!

Pe parcursul lucrărilor arhitectul ar trebui să devină ca un membru al familiei. Îţi recomandăm să alegi un arhitect în care ai încredere deplină şi a cărui gândire seamănă cu a ta, deoarece el are rolul principal în relizarea „casei visurilor tale”. Vei putea atinge obiectivele stabilite doar cu prețul unor mici compromisuri stabilite împreună cu acesta. Totodată este important ca înainte să vezi şi proiectele de referinţă ale arhitectului. Nu uita că la bani puţini poate şi calitatea serviciilor va fi una pe măsură. Arhitectul va reprezenta si intermediarul intre tine si ceilalti specialisti implicati in proiect; ingineri de instalatii, ingineri structuristi, etc.

Ascunde detalii

Consultări cu consultanţii tehnici pe materialele de construcţii

Finalizare Finalizare!

Un consultant tehnic pentru produsele Xella (Ytong, Multipor) ţe-ar putea sfatui atunci când vei alege structura finală a proiectului trebuie să iei hotărârea având în vedere cerinţele legale în vigoare, durabilitatea pe termen lung precum și menţinerea valorii clădirii în timp. 

Ascunde detalii

Discuţii cu topometristul

Finalizare Finalizare!

După alegerea proiectului tehnic trebuie să contactezi topograful care va proiecta harta topografică necesară construirii casei. Tot topograful va realiza documentația tehnica necesară pentru intabulare.

Pentru a salva datele, este necesar sa te loghezi.